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房地產:房價雖漲行業信用風險難緩解
2019-05-22 00:00:00      中國經濟導報


中國經濟導報記者|楊虹

    近段時間,在政策的微調下,房地產市場出現短期回暖,一二線城市房價反彈明顯。據國家統計局數據顯示,4月房價上漲城市進一步增加,70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲城市進一步增加至67個,二手房價格上漲城市增加至59個。同時,商品房銷售額雖然仍處于負增長態勢,但降幅已經有所收窄。此外,今年1~4月份房地產新開工、投資均保持了兩位數以上高速增長。
    房地產行業基本面的改善是否意味著房地產行業信用風險本質的改變?中誠信國際信用評級有限責任公司首席宏觀分析師袁海霞認為,雖然近期部分城市房地產出現回暖勢頭,疊加“寬信用”效果的顯現,房地產行業信用風險也出現一定改善,“但在房地產調控政策持續、融資政策并未放松背景下,房地產行業底部運行周期仍未結束,同時地產企業償債能力較弱態勢也并未得到明顯改觀。行業底部運行周期疊加償債高峰,房地產行業信用風險仍將持續釋放,尤其是需要關注融資能力較弱的中小房企和布局三四線城市較多的房企的信用風險?!?br/>
房地產非標違約持續暴露

    袁海霞介紹說,梳理近年來房地產企業信用事件,總體呈現上升態勢。2014年受融資渠道收窄、資金成本上升影響,部分項目集中于三四線城市的中小房企資金鏈斷鏈問題集中暴露;2015年大型房企信用事件有所增加,如香港上市房企恒盛地產因未及時償付5000萬信托貸款被訴諸法庭。2018年以來,媒體報道多起房地產企業非標事件,包括云南省房地產開發經營(集團)有限公司子公司京鵬地產、中弘控股股份有限公司、天津房地產集團等。
    2019年一季度,房地產非標違約事件持續暴露。據媒體報道,廣東老牌房企頤和地產因“房地產項目銷售受到較為嚴重的影響”、“在廣州地區的項目回款速度大幅度延遲原定銷售計劃未能實現”、“貸款等其他再融資渠道放緩”,導致為其提供貸款的“信業卓異3號專項投資私募基金”出現了兌付風險,構成實質性違約。

房地產債券違約比例尚不高

    隨著房地產企業信用風險的累積,房地產違約從非標債務逐漸向債券違約發展?!胺康夭蚱屏鬮ピ?,其中主要為中小房企?!痹O急硎?。
    自2018年10月“17華業資本CP001”打破地產債零違約以來,截至2019年4月底,房地產債券累計違約主體3家,分別為北京華業資本控股股份有限公司、中弘控股股份有限公司、國購投資有限公司,涉及債券14支,違約規模74.4億元,其中16弘債01、16中弘01、18國購01、17國購03等8支債券由于償債主體其他債券違約觸發交叉違約條款提前到期而違約。
    從違約企業規模來看,目前債券違約3家房地產企業均為中小房企,說明在房地產行業“強者恒強、弱者恒弱”的“馬太效應”下,中小房企融資難度更大,也更容易產生流動性風險。值得一提的是,目前我國房地產行業債券存續債券2445支,余額約為2.33萬億元,債券數量、債券余額約在全部信用債中占比分別為6.13%、5.99%。相比之下,當前房地產債券違約規模占違約債券違約總規模的比例僅為3.6%,在全部違約債券中房地產債券違約依然僅占很少的部分。
    值得一提的是,當前評級出現下調的企業均已發生了公開市場債券違約。2019年前4個月,除國購投資主體評級再被下調外,泰禾集團股份有限公司因“發生重大事項(高管變動頻繁)、償債壓力較大”被列入評級觀察名單。
    
房地產企業信用風險受政策面影響較大

    從政策的角度看,房地產調控及融資政策對房地產行業發展及其信用風險具有重要影響。
    袁海霞認為,房地產行業的發展始終與房地產調控政策息息相關。自2016年10月以來,我國房地產調控政策進入新一輪的收緊周期,且相比于此前的房地產調控,本輪房地產調控周期更長,長效機制建設也在持續推進中。
    雖然今年以來部分城市房地產調控政策出現微調,但4月19日中央政治局會議再次重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,房地產嚴調控基調并未改變。未來,房地產調控政策有望繼續保持穩定。
    與此同時,2018年房地產嚴調控疊加信用收縮,無論是表內融資還是表外融資乃至直接融資,房地產融資渠道都呈現收緊態勢,房地產融資壓力也在加大,進一步增加了房地產企業的流動性壓力,從而加劇房地產行業的信用風險。
    2019年以來尤其是2019年3月份,在房地產調控政策微調下,房地產銷售額和銷售量增速有所回升,同時隨著寬信用政策的帶動,房地產開發資金來源也略有改善,這雖然有助于在一定程度上緩解房地產企業的現金流壓力,但在“房住不炒”基調下,房地產市場大概率延續底部平穩運行,房地產企業融資雖然略改善但大幅反彈可能性較小。
    “綜合來看,從調控政策的角度分析,房地產行業信用風險雖然隨著房地產調控政策微調邊際上略有改善,但難出現明顯緩解?!痹O妓?。

【期號:3463】【版面:06】【作者:楊虹】打印本頁
 
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